商品房是重要的大宗商品，通常它的交易也不可能像彩电、冰箱那样即时交付清结，而是延续一段时间、分阶段进行。

　　按照行业惯例，商品房通常分三阶段进行交易，第一阶段是认购阶段，即当事者双方签订购房认购协议（即认购书）；第二阶段是签约阶段，即当事者双方正式签订商品房买卖合同；第三阶段是交房阶段，即开发商将竣工验收合格的商品房交付给购房人。

　　一、认购协议的法律性质

　　认购协议也是协议，只不过它是一种特殊的协议，在法律上它叫做“预约”。“预约”是相对于“本约”而存在的，即当事者双方签订一个协议，约定在未来的某个时间协商签订另一个协议，在未来将要协商签订的另一个协议就是“本约”，为了签订“本约”而签订的前一个协议则叫做“预约”。

　　在商品房认购过程中，认购协议就是“预约”，而未来将要签订的商品房买卖合同则是“本约”。

　　认购协议通常具有如下内容：

　　1、由购房人认购具体的房号，即由开发商开发的﹡﹡小区﹡﹡幢﹡﹡单元﹡﹡号房屋，并约定该房屋的具体面积、单价、总价，并约定签订商品房买卖合同的时间；

　　2、定金条款：由购房人向开发商支付一定数额的定金；

　　3、购房人在约定期限内未与开发商协商签订商品房买卖合同的违约责任；4、开发商在约定期限内将房屋另行出售应承担的违约责任。

　　二、定金担保是认购协议的核心条款

　　在认购协议中，当事人双方通常会约定一个定金担保条款，即购房人为了认购某套商品房，向开发商支付一定数额的定金，双方在约定的期限内继续洽谈，签订正式的商品房买卖合同，开发商在这个约定的期限内必须为认购人保留该套商品房，不得另行出售，如认购人在约定的期限内未继续与开发商洽谈购买商品房合同，则认购人支付的定金不予退还；如开发商未在约定的期限内为认购人保留该套商品房，则开发商应向认购人双倍返还定金。

　　按照大陆法系的规则，定金担保主要包括履约定金担保、立约定金担保（成约担保、证约担保因适用不多，本文不详细论述）。1995年颁布的?中华人民共和国担保法?，因为当时立法视野的原因，只规定了合同中最常见的履约担保，即在第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金可以抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。2000年，随着市场经济的发展，最高人民法院在关于适用中华人民共和国担保法若干问题的司法解释里，及时规定了立约定金担保和成约定金担保的概念和规则，至此，我国的法律体系中同时有了定金履约担保、定金立约担保、定金成约担保，使我国法律制度中的定金担保规则与先进国家接轨。最高人民法院关于立约定金规则是这样规定的：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。

　　我们今天谈的认购协议中的定金担保条款，就是属于立约定金的范畴。

　　三、认购纠纷的表现形式

　　在目前的房地产市场上，认购纠纷通常会出现以下四种形式：

　　（一）、当事人双方签订认购协议后，如果开发商没有在约定的期限内将认购商品房为认购人保留，购房人通常会认为开发商违约，从而产生纠纷；

　　（二）、当事人双方签订认购协议后，如果开发商认为认购人未在约定的期限内与其签订商品房买卖合同，开发商通常会认为认购人违约，从而而产生纠纷；

　　（三）、当事人双方虽已签订认购协议，但在认购协议中，并未将认购人所交付的款项写为“定金”，而是写为“订金”、“押金”、“订约金”、“保证金”、“担保金”、“留置金”等 ，当事人就该款项是否是定金，是否应适用定金罚则而产生纠纷；

　　（四）、开发商销售楼盘时，打查边球，在尚未取得预售许可证或接近取得预售许可证的阶段，违规开始售房，即采取“内部认筹”的方式，向购房人收取部分款项，通常叫做“咨询费”、“认筹费”、“登记费”等，并且只向购房者开收据，不签认购协议，在后续阶段，当事人双方没有就购房事宜达成一致，从而产生纠纷。

　　上述第一种情形的纠纷，如果是开发商未将认购商品房为认购人保留，而出售给第三人，则开发商应承担“预约”的违约责任，向认购人双倍返还定金。

　　上述第二种情形的纠纷，如果是认购人未在约定的期限内与开发商洽谈商品房买卖合同，则认购人应承担“预约”的违约责任，其向开发商支付的定金不予退还。但这里有一点需要注意，即若是认购人在约定的期限内与开发商洽谈了，但只是因为双方就商品房买卖合同的条款无法达成一致，或是其他不可归责于认购人的原因，无法达成协议，则认购人不承担“预约”的违约责任，开发商应将定金退还给认购人。

　　上述第三种情形的纠纷，因为定金具有严格的文字定义，如果认购协议中认购人向开发商支付的款项是“订金”、“押金”、“订约金”、“保证金”、“担保金”、“留置金”等，而不是“定金”，则不能适用定金罚则，即使是开发商将认购人认购的商品房另行出售，认购人也无法要求开发商双倍返还定金。

　　上述第四种情形的纠纷，由于双方没有签订认购协议，那就只能看开发商开给购房人的收据上该款项的定义，由于定金具有严格的文字定义，如果收据上写的是“订金”、“押金”、“订约金”、“保证金”、“担保金”、“留置金”等，而不是“定金”，那么即使是开发商将认购人认购的商品房另行出售，也不能适用定金罚则，认购人无法要求开发商双倍返还定金。

　　四、给购房人的建议

　　基于上述法律分析，开发商与购房人之间的认购纠纷通常是围绕定金来进行，定金作为一项立约担保，具有严格的文字定义，因此购房人在认购商品房时应与开发商签订书面认购协议，协议上一定要写明“定金”的字样，而不是诸如“订金”、“押金”等其他容易引起歧义的文字，并且要特别注明：“如因为双方就商品房买卖合同的条款无法达成一致，或是其他不可归责于认购方的原因，无法达成协议，则认购人不承担“预约”的违约责任，开发商应将定金退还给认购人”。只有这样，才能防患于未然，维护自己的合法权益。

　　作者：汤汉军律师