作者:国信信扬律师事务所 林泰松 蒲慧鑫
在我国新颁布的《物权法》中对不动产物权登记制度进行了更近一步的完善，尤其引人注目的便是其对登记错误的救济方式进行了新的规定，从而将救济方式扩展为了行政救济、司法救济、以及民事救济三种方式，本文试图对不动产物权登记错误的法律救济方式进行一些浅显的探讨。案例：
2000年，龙某在县城购买了一块土地，购买款为10万元。2002年，龙某在该土地上修建了一栋2层楼房，并以自己的名义办理了房屋产权证。2007年，其弟龙某某出资46万元在龙某的2层楼房上添加了4层楼房，修建成一栋6层楼房。因龙某为长兄，购买土地、建房、办理房屋产权证书等均由其负责，该房屋又以龙某的名义办理了产权证。2009年，龙某与龙某某因对房屋所有权的归属产生分歧，不能达成一致。龙某某认为自己出资46万元建盖了该房屋，原始取得房屋的所有权，遂起诉要求判令龙某返还房屋。
法院审理后认为，《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，虽然龙某在房屋建成后依法进行登记并办理了房产证，但其对龙某某出资的事实没有异议，应当视为有证据证明登记簿确有错误。其将房屋登记在自己名下的行为侵害了龙某某的合法权益。依照《民法通则》第一百一十七条及《物权法》第十七条、第七条的规定，判决龙某应当返还房屋。
不动产物权登记制度是物权法中的重要组成部分。在最新颁布的《物权法》中对于不动产登记制度有着一个极具创新性的安排，这就是明确规定了错误登记的赔偿责任。根据《物权法》第21条的规定：“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”登记责任制度的建立和完善,在推进不动产登记活动逐步规范化,在促进不动产登记的法律价值和社会价值充分体现等方面,都具有非常重要的意义。然而，虽然《物权法》对此有了新规定，但在现实生活中其仍然不可避免的存在一些问题，尤其是在救济制度这一方面经常出现“救济难”的情况，所以本文试图对不动产物权登记错误的法律救济方式进行一些浅显的探讨。
一、 物权登记制度及登记错误
在具体讨论不动产物权登记错误的民法救济方式之前，我们首先必须明确何谓不动产物权登记制度以及什么是登记错误。作为不动产物权公示方法的登记制度是指，将物权变动的事项登载于特定的国家机关的簿册上的行为。与此同时，我国《物权法》第12条也对我国的不动产登记机构应当履行登记审查的职责义务进行了如下详尽规定:“(一) 查阅申请人提交的权属证明和其他必要材料；(二) 就有关登记事项询问申请人；(三) 如实、及时登记有关事项；(四) 法律、行政法规规定的其他职责；(五) 要求申请人补充材料,必要时实地查看。”
与浅显易懂的登记制度相比，“登记错误”在实践当中却长期存在着错误理解，一般人只认为它是指单纯的书写错误，然而事实上，我国《物权法》所指的“登记错误”却远非如此。其不仅包括因在登记过程中的疏忽导致的不正确登记，还包括因物权原因行为本身所具有的瑕疵而导致的不正确登记。因此在某种意义上来讲，只要利害关系人所遭受的损害，是由于登记簿记载的内容与真实的权利状况不一致所导致的话，登记机关就必须对此承担相应的赔偿责任。其具体包括以下两种情形： “1、登记内容与实际权属不一致导致的登记错误。即与实际权属的证明文件相比，登记簿存在错误、遗漏、错误涂销等情况。这种情况通常是由于登记机关的疏忽导致的；2、登记申请人串通登记机关进行虚假登记、或者登记申请人刻意提交虚假材料而导致登记错误” [1]
二、 登记错误的救济方式
在不动产物权登记发生错误的情形下，受害人的财产权益经常会受到侵害，该侵害通常表现为以下几个方面：1、权利的丧失。比如向案例中登记机关将房屋登记在龙某名下，而与龙某某毫无关联；2、申请人为纠正错误登记而花费的必要支出，如交通费、手续费、诉讼费等；3、可得利益的丧失。例如，因错误登记龙某某丧失了房屋所有权，其就该房屋可期待营利便无法实现。
而此时遭受了损失的受害人必将向各方寻求救济，于是便产生了以下三种关于不动产物权登记错误的救济方式：
（一）行政救济方式
由于我国对不动产实行统一登记制度，统一规范登记的范围、登记机构和登记办法。不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法由法律规定的机关予以确认，私力的救济并不能从根本上解决争议。因此，确认物权只能向有法律规定明确赋予物权确认权利的机关或者专门机构提出请求，这是物权确认区别于其他物权保护的显著特点。而根据我国现行法律、法规的规定，只有行政机关、人民法院、仲裁机构可以确认物权。
在不动产登记存在错误的情形下，受害人如何纠正不动产登记簿错误登记，维护自己的合法权益，一直是立法上的一处空白。而《物权法》第十九条规定的不动产登记制度中的更正登记和异议登记制度，终于填补了该空白。[2]
更正登记是对不动产登记薄上的瑕疵记载进行改正而进行的登记。《中华人民共和国物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”第2款规定：“不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”从物权法第19条的规定的涵义来看，该条文设定了实践中更为可行的实现更正登记的方式：“在权利人、利害关系人提出申请的情况下，可以分为以下三种方式进行更正登记：一是在不动产登记薄上记载的权利人出具书面文书明确表示同意进行更正的情况下，由登记机关予以更正；二是在有明确证据证明不动产登记薄上的登记确有错误的情况下，由登记机关予以更正；三是利害关系人已申请异议登记并已通过提起民事诉讼的方式确认了其对不动产的权利，虽然在该情况下不动产登记薄记载的权利人可能不同意更正登记的，但登记机关仍然应当予以更正。”[3]
（二）司法救济方式
根据《行政诉讼法》和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》的相关规定：“公民、法人或者其他组织认为具有国家行政职权的行政机关和组织及其工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权向人法院提起行政诉讼。”因此，不动产权利人、利害关系人只要认为该登记错误侵害其合法权益的，均可以提起行政诉讼以撤销该错误登记行为。经审查，人民法院可以以判决的方式撤销该错误登记。行政诉讼的特点决定了诉讼本身仅仅是对不动产物权登记这一行政行为的合法性作出评价，其并不直接牵涉到实体权利的处分。而该种行政诉讼的目的也仅是通过撤销错误的不动产物权登记，从而使真正的物权权利人、利害关系人在程序上获得了再一次进行登记的机会，为其通过参与重新登记的方式以重新获得实体权利创造了程序上的条件。
（三）民事救济方式
虽然关于不动产物权登记错误的救济方式在法律中已经规定得比较详尽，但在实际运用中却并非总能够如法条中所描写的那般简单，仅仅采取行政手段或者司法手段便能尽善尽美。另外由于登记机关每年接受登记的数量过多，即便只是万分之一的错误率，他们也难以承担那巨额赔偿的责任，因此在实践当中受害人更倾向于直接向侵害人要求进行民事侵权赔偿。也正基于上述原因我国才在不动产物权登记错误的救济方式当中引进民法中的公信力与善意取得制度。
1、登记公信力的理论基础
所谓登记公信力是指：“第一，登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，第二，如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，第三人相信登记所记载的内容，与登记记载的权利人发生交易，即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，也仍然应当推定登记记载的权利人为真正的权利人。”[4]市场经济条件下的产权交易以对方提供与交易相关的真实信息为基础，交易双方的彼此信赖大多是通过道德约束来保障，由于市场环境和交易范围的不断扩大，交易双方面对的风险也呈现出上升趋势，因此，交易安全对立法机关提出了更高的法律要求，即通过立法确保市场主体的交易安全，把市场交易的风险概率降到最小，法律制度的构建成为保障交易信赖的主要方式。
2、登记公信力适用的范围
登记公信力是对登记错误的法律补充，因此即便是在登记簿内容存在错误的情形下，基于善意取得制度善意第三人仍可依法取得不动产的所有权。而登记公信力主要适用在以下情况：
第一、因登记机关的过错而造成登记错误或不正当涂销；
第二、物权登记以外的法律原因产生的无权变动，例如继承遗产等；
第三、物权行为的无效或被撤销，如已登记的不动产物权变动因欺诈、恶意串通等理由而无效或被撤销；
第四、依法律规定取得不动产物权，但尚未办理登记，如征收土地手续已办毕，但所有权移转尚未登记；
第五、在不动产共同共有关系中，不动产物权登记只在一个或者部分共有人名义之下，例如本文之案例。
3、不动产善意取得的理论基础
不动产的善意取得制度是指无权处分他人不动产的让与人将不动产有偿转让给第三人，且该不动产已登记于该第三人名下，如果该第三人是善意的买受人，则即使登记记载的权利人并非真正的权利人，该善意第三人也已经取得该不动产的所有权。 [5]但可惜的是民法中的善意取得制度与公信原则在此时却并非万能，它们的适用也需要具有如下前提条件：
第一、均以无权处分为前提。
物权法明文规定善意取得的适用前提是处分人为无权处分人；而公信原则的运用只是一种法律上的物权推定作用，这种推定并不能使事实上的物权关系发生变化，从逻辑上来看，当登记的权利状态与事实不一致时理应以事实上的权利状态为准，但为了维护善意第三人的权益、以及保护交易安全，法律规定在该特殊情况下以登记的为准。因此相对于真实权利状态而言，其在被推定为“真正权利人”时所作的物权处分行为在本质上来说仍然是一种无权处分行为。法律做出这样的推定与法律在符合善意取得要件时让受让人取得物权的做法一样，是法律价值取向的具体表现。
第二、均要求第三人主观上为善意且善意的判断标准具有一致性。
公信原则中的善意只需依是否信赖登记簿即可，偏客观且较简单。而物权法明文规定善意取得制度中的第三人善意的判断标准则偏主观且较复杂，该“善意”是一种对当事人内心真意的探究。物权法中的“善意”是指不知情，即受让人不知道或不应知道让与人转让该财产时没有处分该财产的权限。在不动产物权纠纷中则大部分具体体现为是否应以信赖登记机关的登记为准，并且这一点也符合我国的现实风俗与交易习惯。同时，虽然此处的善意是以受让人的主观心态为标准，但关于是否善意的举证，一般应由主张受让人为非善意的一方负责，而依照社会生活的一般情势，如果依照登记薄的公示状况即可以认定其为权利人的，则一般推定受让人为善意，相对人若主张受让人主观上存有恶意，则应承担相应的举证责任。因此这种善意的推定与举证责任的分配使主观善意标准在一定程度上有客观化的趋势，而与公信原则中的善意标准相一致。
第三、均要求以合理的价格转让。
无论是善意取得原则还是公信原则，其最终目的均是保护交易安全，而交易则要求等价有偿，若让与人无偿转让或以明显不合理的价格转让不动产则均应认定其为恶意第三人，且不得适用善意取得与公信原则，不能取得所有权或他物权。
第四、均要求变更登记。
物权法在不动产善意取得制度中明文规定受让人应变更登记即“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”。而在公信原则中虽未明确要求变更登记，但在新颁布的物权法中已相应的规定了异议登记与变更登记，真正的权利人可通过申请异议登记来阻却第三人恶意利用登记的公信力来损害其利益，因此，如果要想适用公信原则，受让人则必须办理了变更登记。
与此同时，公信力与善意取得制度的关系也极其密切，二者互为基础。不动产登记的公信力及推定力是不动产善意取得的确立基础和逻辑起点，而不动产善意取得制度又是不动产公示公信力的具体表现，这两个原则均包含了善意取得的内容，沿用了善意取得的基本原则。如果否定善意取得制度，则保护善意第三人的目的将无法得以实现，公信力存在的基础及根本目的也将丧失。从另一方面来讲，公信力这一法律原则能够得到更好的更广泛发挥的基础也是善意取得制度的存在。两项制度相辅相成、共同发挥作用，为实现保护交易创造提供良好的安全环境，否则法律保护善意第三人的目的也必将落空。
虽然我国关于不动产物权登记的相关规定制定得越来越严密了，但在实践当中错误却仍是不可避免的，由此相对，对于其救济方式的完善需求也是十分迫切的。虽然我国不动产物权登记错误的救济方式已由昔日单纯的行政救济，扩大到了现如今的民事救济，但前路依旧十分漫长，仍需要学术界及实务界对其进行不断的研究探索。
参考文献：
[1] 李宇，《不动产登记机关登记错误的责任研究》，法制与社会，2009年
[2] 唐其宝，《论不动产物权登记错误的法律适用》，法制与社会，2007
[3] 吕宜民，《不动产登记错误救济途径浅析》，山东审判，2008
[4] 张传秀，《不动产善意取得制度与登记公信力研究》，中国商界，2009
[5] 王蓓，《论我国不动产善意取得制度的完善》，淮阴工学院学报，2009
