[作者] 封 毅 中国建筑工业出版社
[正文]
近一段时间，围绕着房地产调控“国五条”的争论不绝于耳，房地产业作为支柱产业的定位受到了质疑，房地产制度的改革又成为一个无法回避的话题。我国自20世纪90年代确立的房地产制度目前正在面临着一场与时俱进的改革，如果律师们能够更积极地参与这个制度的改革与创新，其专业服务的前景将十分广阔。
一、现行房地产制度的特点
我国现行的房地产制度，其核心与特点是“一个支柱”、“三个垄断”。“一个支柱”是指房地产业成为支柱产业；“三个垄断”是指：土地，由政府垄断；房屋开发，由开发商垄断；房地产业，由大商人垄断。了解并把握现行房地产制度的特点，对于律师执业能力的提高有着十分重要的作用。
国务院2003年18号文件明确将房地产作为国家的支柱产业，继续从政策、资源各方面加以扶持。而“三个垄断”表现在房地产法律制度之中，其背后起推动作用的是应运而生的土地财政，这也是诸多矛盾中起决定作用的主要矛盾。2001年，我国开始实行土地收购储备制度，在这一制度下，地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。
在土地收购储备制度之外还辅之以“招拍挂”。国土部的统计显示，2007年全国土地出让收入近13000亿元，其中“招拍挂”出让土地收入超过9000亿元。
2008年即便是受房地产市场低迷影响，全国土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高水平上。
2009年全国土地出让收入为14239.7亿元，比上年增长43.2%。
2010年全国国有土地有偿出让收入是29397亿元，同比上年增长106.2%。
2011年全年出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元，同比分别增长13.7%和14.6%，其中通过招拍挂出让土地30.47万公顷，出让合同价款3.02万亿元，分别占出让总面积的91.3%和总价款的95.9%。
2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，全国土地出让合同价款2.69万亿元。
2013年国土部的计划是要进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进房地产健康发展。
二、现行房地产制度引发的争论
现行房地产制度曾经大大推动和提升了我国城市化进程和经济建设的速度，为解决政府运行和基础设施建设等民生工程的资金问题起了重大作用。但不可否认的是，不论从学者层面还是从市场层面，关于“一个支柱”、“三个垄断”的房地产制度引发的争论一直存在。
虽然中央政府对房价调控三令五申，从土地增值税到住房结构、从宏观调控到土地出让金的规范，以及流转领域的限购、限贷、加税等政策的确彰显了政府对调控房价的决心，但效果如何仍有待观察。
总而言之，我国房地产业的支柱产业地位与三个垄断的模式，是特定的历史发展阶段所产生的，于现时的社会和经济发展需要已不太匹配，也不符合可持续发展的思路。有朝一日，“政府经营城市”的理念彻底改变，房地产业的支柱产业作用将随之退去。这是在研究发达国家国民经济和房地产业发展的客观规律，以及我国国民经济及房地产业发展的内在趋势的基础上，得出的预判。
三、把握制度改革方向，拓展律师服务空间
通过以上分析可以看出，房地产制度改革的方向无疑将围绕“一个支柱”、“三个垄断”而展开。律师可以在这一进程中发挥专业法律服务的作用，从而尽可能地拓展法律服务领域。
1、土地市场需要律师介入
打开政府对于土地的垄断，是土地市场活跃起来的前提。在过去的政府垄断土地供应的情况下，律师对“招拍挂”为主要方式的土地出让活动无法较深地参与和表现出专业水平。而房地产制度改革的首要任务就是要改变目前的土地垄断。其中，集体建设用地的上市流转问题在党的十七届三中全会上已经确认，虽然至今尚无明显进展，但在2012年召开的“十八大”上再次确认了土地制度改革的方向。
可以预见的是，一旦目前的土地财政找到替代税源，这个土地市场的放开将大大加速。即使是眼前，各地土地市场的逐步松动与风险也给律师提供了服务空间。
已经列入议程的城镇化的核心除了人的正常流动外，土地的再次统筹以提高效率是第二个重点。无论是农村的征地拆迁，还是城区的房屋征收，土地使用权的收回都是一个重要的法律问题，离不开律师的专业服务。其中对于国家、集体、个人之间的土地增值收益的归属、房屋补偿安置引起的社会矛盾如何化解而不至于激化，是律师们服务的重要领域，无论是法律顾问还是代理业务一定是有增无减。
2、房屋建设领域亟须法治化
过去的开发商垄断住房建设的局面随着农村集体经济组织的介入正在被打破。此前，被列为禁区的个人建房曾经有律师进行了尝试，而且主要是从降低房价的角度进行。实践证明，这个问题的突破不能仅仅是房价问题，还涉及开发商社会地位的变化和公民权利的落实。
时代在发展，近年来的保障性住房建设业主的角色已变成地方政府，而单位、个人的建设住房的权利也必将有所突破。业主的多样化是必然的，但也是需要法律支持的，目前这一改革主要是政府的政策在指导。因此，律师如何从一统天下的房地产开发市场上分得本来属于律师的份额也是一个新的课题，而这一改革中许多法律需要完善的重任是律师和律师事务所义不容辞的。
毫无疑问，律师们关注的重点将从开发商逐步推广到其他业主身上，形成从企业设立到拿地、规划、施工管理，销售服务、物业管理等领域的专业细化，可以从中赢得较大的服务份额。
3、开发商的分化为律师服务提出了新命题
大开发商垄断房地产业话语权的问题随着房地产业暴利的消失而出现新的公平竞争与适者生存的局面，尤其是中小型开发商对于房地产市场的补充作用将使其话语权增加。过去一度疲软的企业法律顾问业务的深化和专家化势在必行,尤其是团队合作式的法律顾问更能为企业家们在激烈的市场竞争中增分。
房地产市场的法治条件下公平竞争的逐步推行，企业家们遇到问题找市长、找关系的做法可能被更多地依赖于法律而取代。因此，企业家们寻找法律顾问将不再仅仅是依靠亲情友情，网络或公开竞争等方式将被大量使用。
4、百花齐放将增加律师服务需求的总量
随着科学发展观的贯彻落实，针对房地产业发展中出现的问题，根据我国国情，国家正在重新审视房地产业的支柱产业地位。我国幅员辽阔，经济形式越来越多元化，需要国民经济的整体推进，淡化房地产业支柱产业的地位是历史的必然。由此可想而知，过去被房地产业挤占的资源将分散到其他产业，而其他产业百花齐放般的兴起无疑会扩大律师服务需求的总量。
5、细分化的法律服务更要求律师的专业素质
对于上述因为房地产制度改革带来的律师服务领域的变化，中国律师做好准备了吗？坦率直言，这个准备还不够。笔者曾经接触过一些律师作者，其书稿无法出版的重要原因是知识杂而浅。一个人的精力总是有限的，无法精通于房地产业全过程的法律服务，但有的律师却似乎无所不能，从项目拿地、规划设计、施工管理、营销、风险防范直到业主委员会的建设都是专家，其实哪个领域都只是泛泛，又如何能在细分化的市场需求下提供专业化的法律服务呢？
显而易见，各个部门在专业化这个问题上是互通的，无非是用心钻研加正确定位。用心钻研，是指律师要尽心尽力地去学习新事物，研究新问题；如此，才有可能掌握专业知识，表现出专业素质，实现专业化。
正确定位，是指律师要尊重市场的需求，确定自己的专业位置。如大城市的律师，可以专业定位到着重研究和服务于立项到业主委员会的某一阶段，成为这一阶段性事务的专家。而中小城市的律师可以学有专长但着眼点可以放宽到整个房地产开发的服务，遇到专业性很深的问题要善于寻求合作，求助于更专业的同行，而不是不懂装懂，防止客户不满而失去市场。
总之，房地产制度的改革将为律师服务提供更广大的市场空间，律师可以勤加修炼基本功，以在这一改革进程中发挥更多的作用，承担更多的担当，从而进一步拓展法律服务领域。
