“金九银十”是开发商销售旺季，十月又恰逢大连秋季房交会，对于不少市民来说，购房已开始提上日程，但是很多人在买房的过程中都遇到各种各样的烦恼，或虚假宣传、或逾期交房、或质量问题等等，消费者能否在购房之初将问题防患于未然，若出现问题后又该如何解决？近日，辽宁同人律师事务所张科律师走进新华网直播间，就购房者与开发商在买卖过程中可能遇到的问题做一解答说明。

　　广告虚实难辨 不可凭此做出购买决定

　　在现如今的商品社会中，消费者往往会在广告的指引之下做出某种决定，购买某种商品，在房地产市场也是如此，购房者可能通过广告知道某一家开发商开发的楼盘，在这种情况下，广告的真实性就成为影响购房者选择的最基础的至关重要的消费依据。但是，从目前的消费市场来看，由于国内在广告宣传上仍存在很多问题，如夸大宣传、虚假宣传，甚至有的存在欺诈性质的宣传，作为消费者，如何去甄别广告的真假、是否客观反映了商品的真实情况，这是有一定难度的。

　　 基于此，张科发表自己的观点，“广告可能引起了人们的消费欲望，但是，真正做出购买决策的时候，不能完全依据广告”，在张科看来，判断一个文字性的广告或者视频类的，消费者的直觉应该能够感受到广告是否有诚意在，用心揣摩就会发现广告中存在的虚假问题，“例如，我曾在高速公路上看到这样一个房地产广告，‘很抱歉，我们开发的楼盘从来不降价’，这句话，一方面我们能够看到开发商比较自信，但是另一方面，结合到目前大环境下房地产市场，我们可以判断，这是很空洞存在虚假的一句话，因此，我们在与这样的开发商进行接触，心里可能就不会很舒服”。

　　因此，张科认为，消费者完全可以从开发商给出的信息中,找到符合常规表达的相关信息，张科的建议是，冷静面对广告，多方面去了解，而不要凭借单一信息就做出购买的决定。

　　没有记载于书面上的说辞 可信度值得推敲

　　在地产市场不景气的情况下，开发商在宣传地产项目的过程中，会加入更多具有诱惑性的策略在其中，例如说未来这里的学区非常好，未来这里会建成一个大规模的商业区，这些内容售楼员在做营销的时候会重点做讲解，这样一种说辞，如果没有载入到商品房买卖合同当中，将来能否成为对方违约的依据？

　　对此，张科解释：“从法律角度来讲，只要一个人代表卖方在做一种宣传的时候，他所作出的陈述都应当作为合同的一部分，这是从理论角度来讲，但是问题在于，这样一种说辞如果不是记载在书面中的话，那么作为消费者如果想要凭借售楼员的说辞来对照自己拿到手的房子，可能会缺少依据。”

　　张科认为，售楼员谈到的一些条件如果对消费者购房产生一定影响的话，那么购房者就有必要把售楼员的口头约定固定下来，固定的方式有很多，录音、录像，或者要求把口头的东西记载到文本中去。“可能开发商会提出很多不可变更合同的理由，但是我们可以作为补充协议进行签订”。

　　有“五证”是必要条件 是否值得买还需多方考察

　　随着人们安全消费意识的提高，在购买房子的过程当中除了看广告、听售楼员解说之外，是否下定决心要买房子还得审查开发商“五证”是否齐全，如果“五证”齐全，购房者是否就可以放心大胆的购买？

　　对于这个问题，张科给与否定答案，“五证是一个楼盘进入交易环节所必须具备的前提条件，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，拥有了五证，只能说明开发商可以建造这个项目并出售，但是，这个项目并不一定能够符合消费者的预期”，张科举例说明，比如房子作为基本的居住可能会符合购房者的需求，但是，很多人在购房时并不仅仅着眼于居住功能，可能还会考虑学区、交通、商业等配套设施，因此，只是审查了开发商的五个证件，并不能够保证符合预期。

　　此外，张科补充道，“还有一个方面，从法律层面来讲也存在风险，开发商具备了开工上市的条件，有可能房屋被抵押，即开发商可能因为资金的不足而做融资，将土地使用权通过抵押的方式获得融资，在这种情况下，购买的房屋就会出现风险”，张科分析，假设融资不能按期偿还，因为抵押权人对以抵押物拍卖、变卖所得的公款享有优先受偿的权利，这种情况下，就会直接影响到购房者的权益。“所以我想，理性的购房者在做出决策之前，真正的五证审查是必要的，其次，还要根据自身需要，做多方面的考察”。

　　合同了然于胸 问题防患于未然

　　对于已经成为业主的消费者来说，往往对手中握着的合同不是很在意，或者在签署它的时候也不是很在意，如张科所说，消费者真正在意的是买卖双方口头所做出的表达，而实际上，真正遇到问题时，当消费者再回头翻阅合同，发现其中存在的很多问题是自己不知晓并无法接受，但为时已晚，那么，该如何利用好手中握着的合同，防患于未然呢？

　　“合同一旦签订，买卖双方就建立起一个法律关系，这种关系存续期间，双方各自应该做什么都靠合同来调整”，张科表示，既然要买一个相对价值很大的产品，消费者就有必要花上一段时间，仔细去研究合同的条文，而不要等到事后出了问题，拿着合同说没有仔细看，“因此，很多时候问题出在我们自身，在于我们自身一直以来的一种意识”。对于霸王条款这种现象，张科表示，在商品房销售过程中确实存在许多，“开发商把对自己有利的情况，把他们应当承担的责任，通过他们的优势地位强加给消费者”，这种“强加”其实已经违反了基本的合同法原则，即平等、自愿、诚信，但这种情况在张科看来，会随着市场的变化而改变，例如目前楼市的大环境下，是以买方主导的市场，开发商想要凌驾于消费者之上的气势也会随之削弱。

　　张科建议，无论合同是否暗含霸王条款，要对自己负责，首先要了解合同当中的每一条每一个段落，尊重合同就是尊重自己的合法权益，有这样一种心态，才能真正保障自己的权利。

　　事先取证留存 出现问题可有效维权

　　按照购房的流程，签完合同就坐等收房了，而这一时期也是购房者和开发商容易产生纠纷的阶段，如最为常见的问题之一，逾期交房。这个问题看起来是在合同履行过程中产生的，但是张科认为，对于延期交房应该向前追溯到合同订立的时候。也就是说，出现逾期交房这种情况不可怕，购房者首先应该考虑合同中是否有后续的补救措施，如果在合同签订当初就设定相对合理的条款，对开发商来说也是一种有效的制约。

　　在交房环节，出现问题比较多的除了交房时间，还可能是交房的标准不符合合同的约定或者法律规定的标准，对于这种情况，张科认为，“我们在商品房买卖合同当中，可以就交房的标准做不同的约定，如果没有做约定就按照法定的标准，如果交房验收过程中出现与合同规定不符的情况，购房者可以拒收，并可以按照法律规定，让开发商承担相关违约的责任”。

　　张科表示，无论是延期交房还是买到有问题的房屋，购房者第一时间能做的都是补救措施，首先就是取证，包括在合同签订以及履行过程中已经获得的证据，出现问题之后，还可以进一步取证，而证据有多种形式，书证、物证、视听类的都可以作为证据。然后根据实际情况考虑自己用何种方式解决问题与纠纷，有时候，还要衡量诉讼成本的问题，包括时间、物质、心理的成本等。如果追求的诉讼目的非常小，就没必要打官司，如果彼此都具有诚意，问题可以通过私下和解的方式达成，这对个人利益和社会效益都是利大于弊的 。