现阶段，在政策房、福利房问题上，相关规定的效力层级主要限于政策性规定，尚无具体法律可循，但立法的欠缺不能成为司法实践停滞不前的借口。在涉及到公共利益问题上，私权自治与公平正义二者的平衡，是解决问题的标准。本文试图从分析这一根本问题入手，具体分析解决政策房、福利房开发所有权人、名义购房人与实际购房人之间的物权和债权纠纷。

 

　　一、典型司法判例

 

　　对于借名购房行为，特别是对购房人资格有严格限定的政策房、福利房借名购房行为，名义购房人与实际购房人私下达成的借名购房协议有效与否，不能局限于合同法关于合同无效的法条表述，要结合案件详情具体分析，且应与名义购房人与售房人签署的购房合同效力结合起来判断。下面，笔者先介绍几个案例：

 

　　案例一：赵某与李某财产纠纷案 

 

　　案情简介：原告赵某与被告李某1是母子关系。2003年，赵某与其女李某2借李某1（有经济适用房购买资格）的名义购买位于北京市昌平区经济适用房一套。此套房屋登记在李某1的名下。李某1于2003年9月30日出具《声明》一份，声明涉案房屋时赵某和李某2购买，其本人仅有居住权，无其他权利。后双方发生纠纷，原告赵文请求法院确认房屋归其所有。

 

　　裁判摘要：经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，经济适用房制度是解决特殊人群住房这个基本民生的重要政策制度，这一政策待遇只能由符合条件的特殊对象才能享受，即经济适用住房的购买人必须满足国家规定的条件。被借名购房人在购房房产时，已取得购买经济适用房的条件，并且涉案房产权属证书登记在被借名购房人名下，故房产归其所有。

 

　　案例二：田某与姚某财产权属纠纷再审案 

 

　　案情简介：田某、姚某之间系亲戚关系，田某系外地户口，姚某系北京市居民户口。1997年9月29日，田某以姚某名义购买位于北京市朝阳区安居住房一套，该房总价款由田某支付。1997年底田某入住该房并进行了装修，此后的物业管理费、供暖费等均由田某支付。2002年4月25日，田某用姚某的身份证件、以姚某的名义就该房办理了经济适用住房《房屋所有权证》。该房的《房屋购销合同》、《房屋所有权证》等也一直由田某保管。后田某与姚某应过户手续的办理发生纠纷，诉至法院。

 

　　裁判摘要：购买经济适用房等非商品房须具备一定的条件，无购买资格者在征得符合条件的他人同意得情况下，以他人名义购买了经济适用房，并实际占有、使用了该房，应认定借名购房人为实际购买人，并享有房屋所有权。由于实际购买人行使了本应由他人享有得购买权利，故应给予他人合理补偿。

 

　　案例三：倪某等与王某房屋买卖合同纠纷上诉案 

 

　　案情简介：徐某与某房地产公司于2006年9月29日签订《北京市商品房预售合同》，购买了本案诉争房屋（经济适用房）。徐某于2006年9月29日取得交纳371 395元的房款发票一张，黄某于2008年12月30日取得付款个人为徐某的20 657元的房款发票一张。2007年6月15日，徐某为黄某出具证明一份，内容为：黄某夫妇，借我徐某夫妇的名义购买了本案诉争房屋，房款由黄某夫妇自付，经济法律责任自负。徐某与黄某在该证明上签字盖章，并写下各自身份证号码。现黄某自2008年12月31日从房地产公司办理了入住手续后，就一直居住在本案诉争房屋内。现徐某已取得诉争房屋所有权证,并于2012年初起诉黄某，要求其腾房。

 

　　裁判摘要：买卖双方之间的借名买房合同存在，该合同已成立。因转让经济适用住房的合同系2008年4月11日之前达成，因当时并无相关法律、法规的禁止性规定，且至今购房已逾五年，该房屋已具备上市交易条件，因此，该借名买房的合同并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

 

　　二、不同判决结果隐含的法律依据分析

 

　　（一） 对合同法关于合同无效规定的法律分析

 

　　根据《合同法》的有关规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”。

 

　　要解决借名购房合同纠纷，准确判断诉争房屋权属，首要是判断借名购房合同效力。以购房人的借名动机区分，借名购房合同可分为两类，一类是借名人不具备购房资格而借他人名义所形成的；一类是借名人具备购房资格而借他人名义所形成的。借名购房合同的效力，也因不同原因之借名购房而不同。对于借名人自身具备购房资格而借名购房的情况，当事人通常不会提及合同效力问题，司法实务中一般也认定为合同有效。但对于借名购买政策房、福利房等对购房资格有严格限制的住房，其借名购房合同效力的认定有很大不同，认定有效和无效的判决数量均不少。结合前述案例进行总结，认定借名购房合同有效的判决理由大约为：政策房、福利房相关规定主要限于政策性规定，尚无明文法律规定，购房资格转让协议内容不涉及合同效力的强制性规定，并不损害国家、集体和他人的利益。认定借名购房合同无效的理由则为：此类合同是以合法形式掩盖非法目的的行为，侵犯了国家的社会（住房）保障体制和其他符合条件的城市低收入家庭的购房权利，扰乱了我国政策房、福利房等的管理秩序，损害了社会公共利益。

 

　　笔者认为，在判断名义购房人与实际购房人所订立的借名购房合同效力问题时，不能仅仅局限于合同法关于合同无效的法条表述。因为在法律价值取向不同时，如果仅从法条字面表述层面分析，会因此得出相互矛盾的结论。那么，如何正确理解《合同法》关于合同无效条款的规定呢？首先，在法律、行政法规的强制性规定方面，此处的“强制性”应做两方面理解：国家强制推行的法理依据乃维护正常社会秩序之必须；违反此强制性规定给社会造成的损害程度很大。政策本身具有时效性，顺势而生、因时而变是政策自身的特点，但不可否认，在相对一段时间内，它具有强制推行的必要性。在房价上涨过快，中低收入群体无力购买商品房的背景下，国家推行政策房等举措是为满足中低收入群体生活之必须。从这个意义上来讲，对政策房等购房资格的严格限制就具有强制性的需要。反之，如果对此不加限制或者有违反此规定而不会受到不利后果，那么政策房所体现的社会公共利益就很难保证。其次，在具体案件的判决上，当事人的主观违法性也是考虑因素。借名购房显然违反了相关规定，主观上存在恶意规避的故意，结果上严重扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失；有偿借名购房合同中，出借名义人还从中获得较大的非法收益，这显然背离了公平正义这一民法的基本原则和理念。

 

　　（二） 私法自治与公平正义的平衡

 

　　基于以上关于政策房强制性的分析，是否就能因此得出政策房借名买房协议无效的结论呢？对此，笔者持否定态度。如案例一，法院判决中把国务院发文的规范性文件作为裁判依据而直接引述的做法，笔者认为值得商榷。分析关于政策房、福利房的政策规定只是为了说明此规定具有强制性的法理基础，而并不能因此得出相关政策一概具有强制性的结论，此种简单推论无疑把政策凌驾于法律之上，不具备法理基础。

 

　　政策具有时效性，国家关于政策房、福利房的政策规定亦是如此，正是这种时效性决定了对借名购买政策房、福利房这种行为法律效力的不确定性，有效与否要视具体情况而定。如果房地产市场情况依旧，社会公共利益的实现依然需要国家依靠行政手段调控政策房、福利房的运作，那么严格的限购政策及资格审查政策依然必要，借名购买政策房、福利房这种行为就必须受到限制。借名买房这种私下交易其实是一种“购房资格”的买卖，这种“购房资格”受到国家政策的严格限制，它涉及到社会公共利益，不是满足条件者的个人权利，当然就不能成为买卖合同的标的物。相反，如果房地产市场总体趋势发生改变，国家不需要通过行政手段干预市场运作，那么就没有严格审核购房资格的必要。根据“有利溯及”的原则，当然就无需干涉当事人之间的私权处分，此种借名购房行为亦不应认定为无效。“有利追溯”的原则在民法中多表现为如果先前的行为现在看来是合法的，新法应承认其合法性并予以保护。 总之，在判定此种交易是否有效的问题上，是否损害社会公共利益应该作为认定有效与否的重要考量因素。

 

　　（三）借名购房合同与房屋买卖合同效力的关联性

 

　　借名购房法律关系中涉及三方当事人，借名购房人、被借名购房人和售房人。除借名购房合同外，还存在一个被借名购房人与售房人签订的房屋买卖合同，分析借名购房合同的效力及其后果，除应正确适用《合同法》关于合同无效的规定外，还需对房屋买卖合同的效力进行分析。

 

　　借名购房与先购房再转卖不同，其是先借名、再购房，从一开始被借名购房人就没有自己购房的意思，且就一般情况而言，被借名购房人与借名购房人达成借名购房合同，并不会主动告知售房人。在对购房人资格限制严格的政策房、福利房买卖过程中，如果售房人在不知道房屋被借名购房人是为他人代名，则售房人实际上是在被欺诈、存在重大误解的情况下与被借名购房人签订了房屋买卖合同，此时，房屋买卖合同属于可撤销合同。相反，如果被借名购房人、借名购房人与售房人是在对借名购房事宜达成合意的情况下，共同配合完成了借名购房行为，则该行为危害了社会公共利益，借名购房合同以及房屋买卖合同均应认定无效。

 

　　综上，当名义购房人与实际购房人因房屋权属问题而产生纠纷时，我们应考虑的就不仅是借名购房合同的效力及处理问题，还要考虑被借名购房人与售房人签订的房屋买卖合同的效力与处理问题。

 

　　三、借名购买政策房、福利房买卖纠纷解决

 

　　根据前述分析，借名购买政策房、福利房买卖纠纷的解决办法是首先从公共利益出发，结合具体情况判断政策房、福利房房屋本身体现的公利性与私利性，衡量当事人是否有权处分，进而判定借名购房合同有效与否。如果有效，则房屋归借名购房人所有；如果无效，房屋买卖合同则属于可撤销或无效合同，此时，应依据售房人主张权利与否决定房屋权属。

 

　　（一）借名购房合同有效时的纠纷解决

 

　　如果借名购房协议有效，房屋买卖合同的效力一般也认定为有效。此时房屋归借名购房人所有，借名购房人有权要求变更房屋产权登记。

 

　　有观点认为依据《物权法》规定，应以房本上的名字为准，确认房屋所有权，并由对方返还出资人（借名人）的出资。笔者认为这是对《物权法》不准确的理解。我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”该条确立的是登记的推定力，即登记的物权人被推定为真实的权利人，既为推定，当然可被推翻。在借名购买人举证证明了借名购买的事实的情况下，当然可推翻登记簿的推定。

 

　　还有的观点认为登记具有公信力，应确认房屋所有权归被借名购房人所有，这其实是对登记公信力的误读。所谓登记公信力，是指登记所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于信赖此项公示方法所表现之物权，而为物权交易之人，法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果。 登记公信力产生的前提是登记物权人并不是真正的权利人，如果不动产登记与不动产上的真实权利始终完全一致，则并不发生信赖登记而产生错误的可能。相反，在其内容为不正确或可能不正确时，土地登记薄具有特别重要的功能与意义。登记公信力解决的是与第三人的关系，在借名购房纠纷中，虽然房屋归借名购房人所有，但如果被被借名购房人出卖给第三人，且第三人系善意，则根据登记公信力，第三人取得房屋所有权，此时借名购房人与被借名购房人之间不存在物权纠纷，借名购房人的权利可通过申请债权赔偿获得救济。

 

　　（二）借名购房合同及房屋买卖合同均无效时的纠纷解决

 

　　如果借名购房合同和房屋买卖合同均属于无效合同，从法律适用上，根据无效合同的处理原则，应当是恢复原状，即恢复到合同订立前的状态。在借名购房合同订立前房屋既不归被借名购房人，也不归借名购房人，而是属于售房人。售房人在收回房屋后，应当将所收取的购房款返还给被借名购房人，后由被借名购房人返还给借名购房人。

 

　　（三）借名购房合同无效、房屋买卖合同为可撤销合同时的纠纷解决

 

　　如果借名购房合同无效，而房屋买卖合同属于可撤销合同，则房屋权属取决于售房人是否行使其对房屋买卖合同的撤销权。如售房人行使该权利，则房屋仍归售房人所有。售房人在收回房屋后，应当将所收取的购房款返还给被借名购房人，后由被借名购房人返还给借名购房人。

 

　　如售房人不行使该权利，则被借名购房人有可能被确认为房屋所有权人。但被借名购房人从借名购房人处获得的利益即构成不当得利，应向借名购房人返还购房款。如果房价上涨过高，则根据公平正义原则，被借名购房人还应根据纠纷时的市场房价向借名购房人赔偿其间接损失。

 

 

　　（作者：吴志聪、田韶卿，兰台律师事务所）